Mois : septembre 2021

La loi « portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets » a été promulguée le 22 août 2021. Elle comporte notamment un titre V intitulé « se loger » dont les chapitres III et IV ont pour objet la « lutte contre l’artificialisation des sols » (cf. bulletin du 25 août 2021). Il ressort de l’article 194 de la loi, relatif aux conditions de transposition du principe du ZAN au sein des différents documents de planification stratégique (SRADDET, SCoT et PLU), que les échéances sont courtes et les sanctions sévères à l’encontre des retardataires.

I. LA TRADUCTION, AU SEIN DES SCOT ET PLUI, DE LA TRAJECTOIRE PERMETTANT D’ATTEINDRE LE « ZAN » EN 2050 DEVRA ÊTRE RÉALISÉE AVANT LES 22 AOÛT 2026 ET 2027

Une mutation des SRADDET attendue au plus tard au mois d’août 2023

Sauf à ce que le SRADDET traduise d’ores et déjà les principes de la loi « climat et résilience », à savoir la détermination d’une trajectoire pour atteindre le « ZAN » en 2050, en déclinant notamment l’objectif de réduction de la consommation des sols entre les différentes parties du territoire régional (cf. Art. L. 4251-1 du CGCT1), ce document devra faire l’objet d’une modification ou d’une révision pour y répondre.

Une telle procédure d’évolution du SRADDET devra être engagée avant le 22 août 2022 et approuvée avant le 22 août 2023.

La loi dite « climat et résilience » fait donc du SRADDET le document régional « phare » auquel il revient de décliner les objectifs de réduction de l’artificialisation entre les différentes parties du territoire, en principe sur proposition de la « conférence des SCoT » 2.  

Le projet de SRADDET ne pourra être arrêté avant la transmission de la proposition issue de la « conférence SCoT » ou, faute de proposition, à compter du 22 avril 2022.

Sans consensus trouvé entre les autorités compétentes en matière de SCoT ou, en l’absence de SCoT, celles compétentes en matière de document d’urbanisme, il reviendra aux auteurs du SRADDET d’arbitrer.

Une mutation des SCoT / PLU et carte com.  attendue au plus tard en août 2026 et 2027

1. Si le SRADDET mute dans les délais impartis (soit, avant le 22 août 2023), les dispositions de la loi devront être obligatoirement traduites au sein : 

• des SCoT, au plus tard le 22 août 2026 ;
• des PLUi ou des cartes communales, au plus tard le 22 août 2027. 

Pour accélérer le processus, le législateur précise qu’une telle mutation des SCoT, PLUi et cartes communales peut être réalisée, par dérogation au code de l’urbanisme, via la procédure de modification dite simplifiée. 

Pour les procédures en cours à la date de promulgation de la loi, de telles évolutions seront intégrées aux procédures d’élaboration ou de révision :

• des SCoT et de PLUi dès lors que le projet n’était pas arrêté à la date de promulgation de la loi ;
• des cartes communales si l’arrêté d’ouverture de l’enquête publique n’était pas adopté à la date de promulgation de la loi 3.

2. Si le SRADDET n’est pas approuvé dans le délai imparti (à savoir le 22 août 2023), les SCoT,  PLUi et cartes communales devront transposer l’objectif de réduction, jusqu’à l’horizon 2032, de moitié de la consommation des espaces NAF par rapport à la consommation réelle observée sur les dix années précédant la promulgation de la loi.

II. LES SANCTIONS PRÉVUES PAR LA LOI FAUTE DE TRANSPOSITION DU « ZAN » DANS LES DÉLAIS FIXÉS

Retour au principe de l’urbanisation limitée en l’absence de SCoT révisé/modifié dans les délais

Si le SCoT modifié ou révisé n’est pas entré en vigueur avant le 22 août 2026 (cf. supra), un régime comparable au principe de l’urbanisation limitée sera réintroduit sur le territoire couvert.

Les ouvertures à l’urbanisation des secteurs définis à l’article L. 142-4 du code de l’urbanisme seront en effet suspendues, à savoir : 

• les zones à urbaniser délimitées après le 1er juillet 2002 ainsi que les zones naturelles, agricoles ou forestières ;
• les secteurs non constructibles des cartes communales ;
• les secteurs situés en dehors des parties urbanisées des communes non couvertes par un document d’urbanisme.

Le gel des autorisations d’urbanisme en l’absence de mutation des PLU et cartes communales dans les délais

Si le PLUi ou la carte communale (modifié(e) ou révisé(e)) n’est pas entré(e) en vigueur avant le 22 août 2027 (cf. supra), aucune autorisation d’urbanisme ne pourra être délivrée dans une zone à urbaniser du PLU (zones 1AU ou 2AU) ou dans les secteurs de la carte communale où les constructions sont autorisées. 

Ces interdictions sont applicables jusqu’à ce que le PLU ou la carte communale révisé(e) ou modifié(e) soit approuvé(e) dans les conditions détaillées ci-avant. 

Quelques précisions

• 1 Rôle du SRADDET – Art. L. 4251-1 du CGCT : « (…) En matière de lutte contre l’artificialisation des sols, ces objectifs sont traduits par une trajectoire permettant d’aboutir à l’absence de toute artificialisation nette des sols ainsi que, par tranches de dix années, par un objectif de réduction du rythme de l’artificialisation. Cet objectif est décliné entre les différentes parties du territoire régional ».

• 2 En février 2022, une « conférence des SCoT » devra être organisée en présence de l’ensemble des établissements publics compétents en matière de SCoT d’un même ressort régional ou, en l’absence de SCoT, de représentants des EPCI et des communes compétentes en matière de document d’urbanisme. De cette conférence doit émaner une proposition relative à l’établissement des objectifs régionaux en matière de réduction de l’artificialisation (fixation d’un objectif régional et, le cas échéant, déclinaison en objectifs infra-régionaux).

• 3 Précision relative aux procédures SCoT / PLUi en cours : si la procédure d’élaboration ou de révision du SCoT / PLUi a été prescrite avant la promulgation de la loi et que le projet était déjà arrêté à cette même date, les mesures lui seront opposables immédiatement après son approbation.

Abréviations

CU : code de l’urbanisme
PLU : plan local d’urbanisme
Carte com. : carte communale
SCoT : schéma de cohérence territoriale
SRADDET : schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires
Espaces NAF : espaces naturels agricoles et forestiers

Il n’est possible de bénéficier de la réduction d’impôt que pour une seule opération par an en loi Scellier, et deux en loi Duflot et Pinel. A la suite d’un arrêt du Conseil d’Etat de 2018, la date d’appréciation du nombre d’investissements éligibles retenue auparavant par la doctrine a été modifiée (cf notre précédent bulletin à ce sujet) : ce n’est plus la date d’acquisition qui est retenue mais celle de l’achèvement. Cette modification de la doctrine a entrainé des plafonnements nouveaux dès l’imposition 2019 des revenus 2018 qui sont souvent passés inaperçus avec l’année blanche. Pourtant, ceux qui ont contesté ont obtenu gain de cause ! Le problème perdure pour l’imposition 2021 (revenus 2020). Regardez la colonne “réductions d’impôt” de votre avis d’imposition et comparez le montant indiqué dans la colonne “montant déclaré” avec la colonne “montant retenu”. En cas de différence, vous pouvez peut-être formuler une réclamation contentieuse !    

La doctrine administrative retenait la date d’acquisition du bien ou du dépôt du permis pour apprécier le nombre de logements éligibles

Plusieurs limitations s’appliquent aux réductions d’impôt « Scellier », « Duflot » et « Pinel ». D’une part, au titre d’une même année d’imposition et pour un même contribuable, la base de la réduction d’impôt, prix de revient du ou des logements confondus, ne peut excéder 300.000 €. D’autre part, le bénéfice de la réduction d’impôt sur le revenu est limité, au titre d’une même année d’imposition:

• pour la réduction d’impôt « Scellier », à l’acquisition ou la construction d’un seul logement ;
• pour les réductions d’impôt « Duflot » et « Pinel » à l’acquisition ou la construction de deux logements.

Pour apprécier la limite du nombre d’investissements éligibles, la doctrine administrative retenait la date de la signature de l’acte authentique d’achat du logement ou local, ou la date du dépôt de la demande de permis de construire pour les logements que le contribuable fait construire. Le fait générateur était et reste, quant à lui, l’année d’acquisition ou l’année d’achèvement des travaux si elle est postérieure. Jusqu’à présent, des contribuables ayant acquis deux biens pour lesquels le fait générateur de la réduction d’impôt intervenait la même année pouvaient néanmoins bénéficier de la réduction d’impôt au titre de chacun de ces biens sans limitation – s’ils avaient été acquis sur deux années distinctes.    

La doctrine administrative retient désormais le fait générateur de la réduction d’impôt pour apprécier le nombre de logements éligibles

Le Conseil d’Etat, dans un arrêt du 18 juillet 2018 (n° 412142), a jugé que la limitation du nombre de logements pouvant bénéficier de la réduction d’impôt Scellier au titre d’une même année d’imposition s’apprécie au regard de l’année du fait générateur de la réduction d’impôt. L’administration fiscale a dû tirer les conséquences de cette décision et a modifié sa doctrine le 10 mai 2019 : dorénavant, pour apprécier la limite du nombre d’investissements éligibles, il convient de retenir la date du fait générateur et, par conséquent, la date d’achèvement du logement ou sa date d’acquisition si elle est postérieure. Concrètement, les contribuables qui avaient acquis des biens en VEFA au cours de deux années distinctes, mais achevés la même année, sont désormais soumis à la limitation suivante : un seul logement sera retenu pour la réduction d’impôt « Scellier » ou deux dans la limite de 300.000 € pour les réductions d’impôt « Duflot » et « Pinel ».    

Un plafonnement éventuellement contestable

Si vous avez bénéficié de réductions d’impôt Scellier, Duflot ou Pinel avant le changement de doctrine, seule la date d’acquisition ou la date de dépôt du permis de construire était prise en compte pour l’appréciation du plafonnement. Si vous avez acquis des biens au cours de deux années distinctes mais qu’ils se sont achevés la même année, votre réduction d’impôt a pu être plafonnée en 2019 et en 2020 alors qu’elle ne l’était pas auparavant ! D’autant que les formulaires de déclaration des revenus 2042  RICI ne permettent pas de préciser l’année d’acquisition pour les reports. Seule la date d’achèvement peut être déclarée. D’où la nécessité de vérifier vos avis d’impôt et d’étudier la possibilité de formuler une réclamation contentieuse en cas de plafonnement appliqué.  

La possibilité de réaliser une réclamation contentieuse

La doctrine antérieure permettait de bénéficier de la réduction d’impôt sans limitation concernant les biens acquis sur deux années distinctes. Cette doctrine peut, dans certaines hypothèses, être opposée à l’administration fiscale. L’enjeu est de préserver la totalité de votre réduction d’impôt au titre des revenus 2019 et 2020 concernant vos biens acquis sur deux années distinctes, mais également celle des années suivantes, la réduction d’impôt Pinel s’appliquant sur 6, 9 ou 12 années et les réductions d’impôt Scellier et Duflot sur 9 années.  

L’arrêt du Conseil d’Etat obère la sécurité juridique du contribuable

Le fait générateur de la réduction d’impôt désormais retenu pour apprécier ladite limitation place le contribuable dans une situation d’insécurité juridique, puisque la notion d’achèvement est extrinsèque à ce dernier. Le contribuable est donc placé dans une situation d’aléa concernant la limitation du nombre de logements éligibles.